2023-11-27. Werkbijeenkomst Wonen Senioren. Locatie buurthuis De Erven in Emmeloord.

1. Emeline heet iedereen welkom en zet het doel van de bijeenkomst uiteen: terugblikken en leren van het proces rondom de Ontmoeting, bijpraten over de stand van zaken en informatie delen over financiële zaken rond koop en verkoop van een huis.
2. Stand van zaken.
   In De Ontmoeting zijn nog 5 appartementen beschikbaar. De overige 9 zijn verkocht of onder optie. Op de site van OVT is de actuele stand van zaken te vinden. Er is, mede doordat het project op de landelijke site van LVGO staat, interesse van buiten de polder, mensen die echt gemeenschappelijk wonen zoeken. Er komt een bord bij de kerk, een advertentie in De Noordoostpolder en sfeerimpressie van alle appartementen om de verkoop in de polder onder de aandacht te brengen. De aannemer wil graag starten met de vernieuwbouw begin 2024.
   Er moet na realisatie een VvE komen. Het eerste jaar verzorgt Vastion de begeleiding van de bewoners op dit terrein. Zij zullen ook een onderhoudsplan voor de lange termijn helpen opstellen.
   Mercatus koopt drie appartementen, de huurprijs is nog niet bekend. De Stichting Wonen Senioren NOP houdt een lijst bij van geïnteresseerde huurders en mag een voordracht aan Mercatus doen.  Mercatus controleert de voorwaarden voor huur (ingeschreven staan en inkomenstoets).

Er is subsidie aangevraagd en toegezegd voor de gemeenschappelijke ruimte, 100.000 euro. Is het een idee om een deel ervan terug te geven aan de kopers en daardoor de koopprijs te verlagen? Voor de kopers levert dit een betrekkelijk kleine bijdrage op, het lijkt constructiever om deze bijdrage te besteden aan de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte en het restant in de vve te laten als startkapitaal.
OVT gelooft in concept gemeenschappelijk wonen, wil dat ook in Dokter Jansenpark inzetten. Hoe precies is nog onduidelijk. De ontwikkeling daarvan zal pas over een aantal jaren gebeuren.
Gemeente en OVT hebben overleg gehad met de buren over de bomen. Er is een plan ontwikkeld waardoor bomen gesnoeid of vervangen worden. Dit zorgt voor privacy voor de achterburen en zon bij de appartementen.
Eenmaal per maand vindt er kort overleg plaats tussen OVT en de stichting.
Op ons verzoek heeft gemeente de landelijke stichting Knarrenhof benaderd. Deze lijkt in gesprek met Mercatus over de ontwikkeling van een Knarrenhof in Emmeloord. Wellicht op kavel Koning? Eind deze week is er overleg met de gemeente Noordoostpolder, de Zorggroep Oude en Nieuwe Land en Mercatus.                                         
We praten dan over het Dokter Jansenpark en mogelijk andere locaties, bijvoorbeeld Optima Forma.

3. Algemene reacties op de ontwikkelingen
   In de publiciteit vanuit de makelaar ligt weinig nadruk op het gemeenschappelijk wonen. Verwateren de idealen daardoor niet? Komen er wel mensen te wonen die de doelstellingen onderschrijven? Er is gekozen om de toekomstige groep de precieze invulling van de regels te laten bepalen. De uitganspunten staan wel in het koopcontract (artikel 15) en kopers moeten daarvoor tekenen (en staan ook op de site en bij Funda?) Deze uitgangspunten blijven ook gehandhaafd bij een eventuele verkoop. Erfgenamen/kinderen moeten hierover geïnformeerd worden.
4. In groepjes praten we over de zin: Ik heb er goed over nagedacht om in De Ontmoeting te gaan wonen, maar……….

Uitkomsten daarbij:
*teleurstelling over de uiteindelijke vormgeving van het appartement, te hoge ramen waardoor je zittend in een stoel alleen lucht ziet
*je kijkt uit op geparkeerde auto’s
*geen eigen parkeerplek
*zorgen over de grootte en de zichtbaarheid van de fietsenberging
*locatie is minder geslaagd
*ik ben aangewezen op de fiets, wil dichter bij het centrum, theater, bibliotheek wonen
* meer groene omgeving gewenst
* verhuizen nu lastig i.v.m. zieke partner
* mijn huis nu is perfect en heb al een slaapkamer en badkamer op de begane grond
* de hoge bomen maken dat er geen zon op de terrassen komt
* Twijfelpunt is de trap
* krijg ik mijn eigen huis wel verkocht
* de prijs is wel hoog, ik krijg hogere lasten voor minder vierkante meters
Pluspunten:
*de gemeenschappelijkheid, omzien naar elkaar
*unieke gebouw, zeer creatief ingevuld
* alles is nieuw
* Voordeel t.o.v. Dokter Jansenpark, je zit na je verhuizing niet nog jarenlang in een bouwomgeving.

5. Medewerkers van Alpina, Michel de Grauw en Tom Wiersma geven informatie over de regelgeving voor hypotheekverstrekkers. Onderstaand is de financiële info van de PowerPoint presentatie vermeld.

Toets termen hypotheekverstrekkers
LTV; LTI en bevoorschotting 

LTV

Loan To Value is eigenlijk de benaming voor maximaal te financieren bedrag op basis van de waarde van het object. Vroeger kon men tot soms wel 200% van de waarde van het object financieren. Dat is nu maximaal 100%.

Dus als een object 450.000 euro waard is kan ook maximaal dit bedrag gefinancierd worden. 

LTI
Loan To Income is de benaming voor het maximaal te lenen bedrag op basis van het inkomen.
Jaarlijks is dit iets wat door de overheid/AFM wordt vastgesteld en waaraan hypotheekverstrekkers zich moeten houden. Deze factor ligt momenteel rond de 4 a 4,5 keer het jaarinkomen.

Bevoorschotting
Deze term is met name van belang als we kijken naar de tijdelijke financiering ook wel bekend onder de naam “overbruggingsfinanciering”.
Als de huidige woning nog niet is verkocht maar wel overwaarde heeft (verschil tussen waarde en resterende hypotheek) kan er een overbruggingsfinanciering aangevraagd worden. Dit om het nieuwe object al wel aan te kunnen kopen. Deze is afhankelijk van de hypotheekbank of 85 % of 90%.
Rekenvoorbeeld
Huidige woningwaarde                 500.000 euro
Resterende hypotheek                 100.000 euro
Spaargeld                                           35.000 euro
Pensioen en AOW                           45.000 euro
Koopsom appartement                450.000 euro incl. meerwerk

En wat is de realiteit?
LTI Maximaal te krijgen financiering is 4,5 x 45.000 euro inkomen = € 180.000 euro.                                                        LTV  Maximaal 450.000 euro

Overbruggingskrediet
Huidige waarde min restant hypotheek
500.000 - 100.000 = 400.000 “overwaarde”
Bevoorschotting maximaal (90%) 360.000 euro
Rente overbruggingsfinanciering momenteel rond de 6 %

Bouwtermijn 12 maanden?
- aantonen eigen middelen van minimaal 21.600 + de huidige hypotheeklasten

Bouwtermijn 24 maanden?
- aantonen eigen middelen van minimaal 43.200 + de huidige hypotheeklasten

Recent taxatierapport van de huidige is noodzakelijk!

Samenvatting

Ik moet eigen (spaar)geld aantonen, overwaarde is geen eigen geld!
Hypotheekbanken hebben eigen acceptatiecriteria dus verschillen kunnen soms fors zijn.
Dubbele maandlasten gedurende de bouwtermijn.
Is er geen of onvoldoende eigen (spaar)geld dan kan er NIET gefinancierd worden en moet wellicht eerst de huidige woning verkocht worden.
Maatwerk per situatie

Aanvullende info:
Huidige overbruggingsrente is 6%.
Als bouwtermijn niet meer is dan 12 maanden is dan moet je zelf als beschikbaar spaargeld hebben: € 21.600.
Als de bouwtermijn 24 maanden is (zoals Rondeel); dan moet je op je spaarrekening (dus niet op je beleggingsrekening) het dubbele hebben = € 43.200
Overwaarde wordt niet gezien als eigen geld.
Je krijgt dubbele maandlasten

6. Conclusies ten aanzien van het proces verkoop:
   * moeilijk om in het gebouw te lopen en door de bestaande situatie heen te kijken
   * sfeerimpressies hadden er eerder moeten zijn
   * bij de start van de verkoop te veel nieuwsgierigen die ook nog eens negatief deden
   * proces rond financiering is best ingewikkeld.
   * 3 aanwezigen hadden interesse in 14, maar de hoge ramen en niet beweegbaar raam zijn struikelblok. Kan daar nog iets aan gedaan worden?
7. Afronding:
   * We moeten allemaal nog wennen aan een nieuwe situatie.
   * Meer info van tevoren nodig.
   * Voortaan meer uitlichten in de praktijk hoe het er precies uit gaan zien, sfeerplaatjes.
   * Urk ook een doelgroep om daar werving te doen (Jeroen?)
   * Gemeenschappelijk wonen moet wel overeind blijven, maar sommige mensen hebben er een verkeerde voorstelling bij, soort commune. Is er een andere term mogelijk/nodig?
8. Afsluiting
   Door Annie met een mooie tekst
   __________________________________________________________________________________________________________________